Le prix d'un terrain à bâtir, là où il veut dire quelque chose

Chercher une commune

Les 253 communes où au moins une vente de terrain à bâtir a été enregistrée, qu'un prix s'y calcule ou non. Les 333 autres n'y figurent pas, faute de la moindre vente à compter.

Le prix médian sépare les ventes en deux moitiés. La colonne « moitié centrale » donne la fourchette dans laquelle se situe une vente sur deux, une fois écartés le quart le moins cher et le quart le plus cher. Plus cette fourchette est serrée, plus le prix médian décrit fidèlement les ventes de la commune.

Comment ces chiffres sont obtenus

Ce qui est compté

Les demandes de valeurs foncières, ou DVF, recensent les ventes enregistrées par l'administration fiscale. Nous n'en retenons qu'une part : les ventes portant uniquement sur du terrain à bâtir, sans aucun local bâti, sur une seule commune. Les cessions à l'euro symbolique sont écartées, ce sont de vraies mutations mais leur prix ne dit rien du marché. Restent 2 288 ventes sur 2023 à 2025.

Ce qui décide qu'une commune est estimable

Trois conditions, et il faut les trois. Au moins 10 ventes sur la période. Un quart le plus cher qui ne dépasse pas 2,50 fois le quart le moins cher. Et aucun prix au mètre carré répété sur plus de la moitié des ventes. Ces trois conditions mesurent la fiabilité du prix affiché, pas le niveau du marché.

La deuxième condition se voit mieux sur un exemple. À Merville, le quart le moins cher des terrains se vend jusqu'à 203 €/m² et le quart le plus cher à partir de 244 €/m², soit 1,20 fois plus. Les ventes se ressemblent assez pour qu'un prix médian les résume. Quand ce rapport dépasse 2,50, plus aucune valeur unique ne le fait.

Les deux dernières conditions écartent 19 communes qui comptaient pourtant assez de ventes. Toulouse en fait partie, avec 117 ventes et un rapport de 2,98, juste au-dessus de la limite. Ailleurs l'écart va bien plus loin, jusqu'à 37,14 fois à Villeneuve-lès-Bouloc. Et Seysses réunit 64 % de ses ventes sur un seul et même prix au mètre carré. Le fichier n'indique pas qui vend, aucune de ses colonnes ne porte cette information, mais un tarif ainsi répété ressemble davantage à un lotissement écoulé lot par lot qu'à un marché.

Nous avons fixé le seuil de 10 ventes parce qu'en dessous chaque borne de la fourchette repose sur moins de trois ventes. Aucun calcul ne désigne cette valeur, c'est une convention, et une autre donnerait un autre décompte. Le rapport de 2,50 en est une aussi : une commune s'en approche à trois millièmes près, et elle bascule d'un côté ou de l'autre selon la valeur retenue.

Ce que cette page ne fait pas

Aucun bien n'est estimé ici, et le prix d'une commune n'est jamais reconstitué depuis celui de ses voisines.

Ses limites

Un terrain destiné à un immeuble et un lot de maison individuelle se ressemblent dans le fichier : rien n'y distingue formellement les deux. Là où les deux se côtoient, les prix d'une même commune s'écartent au point qu'aucun n'en sort représentatif, et la commune est écartée. Nous ne corrigeons pas au jugé ce que la source ne permet pas de trancher. Les ventes sont par ailleurs enregistrées à la signature de l'acte, avec plusieurs mois de décalage sur les prix négociés.

Un prix au mètre carré dépend enfin de la taille du terrain, et fortement : sur ces mêmes ventes, la médiane passe de 235 € le mètre carré pour les parcelles de moins de 400 m² à 70 € au-delà de 1 500 m². Or la taille médiane des terrains vendus varie d'un facteur cinq d'une commune à l'autre, de 286 à 1 423 m². Comparer deux communes sur leur prix médian mêle donc la valeur du foncier et la taille des parcelles : un quart de l'écart entre communes s'explique par cette seule taille. Le prix d'une commune reste un repère pour elle-même, le classement d'une commune contre une autre en est un moins bon.