Le prix d'un terrain à bâtir, là où il veut dire quelque chose

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Les 253 communes où au moins une vente de terrain à bâtir a été enregistrée, qu'un prix s'y calcule ou non. Les 333 autres n'y figurent pas, faute de la moindre vente à compter.

Le prix médian sépare les ventes en deux moitiés. La moitié centrale donne l'étendue des prix une fois écartés le quart le plus bas et le quart le plus haut. Plus elle est serrée, plus le médian décrit fidèlement les ventes qu'il résume.

Comment ces chiffres sont obtenus

Ce qui est compté

Les demandes de valeurs foncières recensent les ventes enregistrées par l'administration fiscale. Nous n'en retenons qu'une part : les ventes portant uniquement sur du terrain à bâtir, sans aucun local bâti, sur une seule commune. Les cessions à l'euro symbolique sont écartées, ce sont de vraies mutations mais leur prix ne dit rien du marché. Restent 2 288 ventes sur 2023 à 2025.

Ce qui décide qu'une commune est estimable

Trois conditions. Au moins 10 ventes sur la période. Une moitié centrale des prix moins étendue que le prix médian lui-même. Et aucun prix unique répété sur plus de la moitié des ventes, signe qu'un lotisseur écoule ses lots. Il faut les trois.

Les deux dernières conditions écartent 17 communes qui comptaient pourtant assez de ventes. Le cas le plus marqué est Ayguesvives, à 2,09. Et Seysses réunit 64 % de ses ventes sur un seul et même prix au mètre carré.

Nous avons fixé le seuil à 10 parce qu'en dessous chaque quartile repose sur moins de trois ventes. Aucun calcul ne désigne cette valeur, et une commune s'en approche à moins d'un pour cent. Une autre convention donnerait un autre décompte.

Ce que cette page ne fait pas

Aucun bien n'est estimé ici, et le prix d'une commune n'est jamais reconstitué depuis celui de ses voisines.

Ses limites

Un terrain d'opération et un lot de maison individuelle se ressemblent dans le fichier : rien n'y distingue formellement les deux. Sur quelques communes de la couronne toulousaine, le prix médian s'en trouve tiré vers le haut, et nous ne corrigeons pas au jugé ce que la source ne permet pas de trancher. Les ventes sont enregistrées à la signature de l'acte, avec plusieurs mois de décalage sur les prix négociés.