Les seuils du DPE : deux logements identiques, deux lettres différentes

Deux appartements dans le même immeuble, même exposition, même chauffage, même isolation. L'un affiche un C sur son diagnostic, l'autre un D. Le premier fait 32 mètres carrés, le second 68. Aucun des deux ne se trompe.

La table des seuils du DPE circule partout, sur les sites d'annonces, dans les plaquettes d'agence, dans les articles de conseil. Sept lignes, une lettre par plage de consommation. Elle est juste, et elle est incomplète : le texte qui la fixe prévoit deux situations où les seuils changent, et une règle de lecture que la plupart des reprises escamotent.

Comment se calcule la classe d'un DPE

La première est simple. Le diagnostic juge sur deux échelles, la consommation d'énergie primaire en kilowattheures par mètre carré et par an, et les émissions de gaz à effet de serre en kilos de CO₂ dans la même unité. La classe retenue est celle de la plus mauvaise des deux performances. Sobre mais chauffé au fioul, un bien sera déclassé par ses émissions ; électrique et très consommateur, il le sera par son énergie.

La seconde est une affaire de virgule, et elle change la lettre d'un logement sur la frontière. Les inégalités du texte sont strictes. La classe A vaut pour une consommation inférieure à 70 kilowattheures, pas inférieure ou égale. Un logement à exactement 70 est en B. La moitié des sites écrivent « jusqu'à 70 inclus », ce qui est faux, et les valeurs sont par ailleurs arrondies à l'entier inférieur avant comparaison.

Voici la table, pour un logement de plus de 40 mètres carrés situé en dessous de 800 mètres d'altitude.

Deux précisions sur cette table. Elle vaut pour les maisons individuelles comme pour les appartements, qui partagent le même modèle. Les bâtiments d'habitation collectifs relèvent d'un modèle distinct.

Un logement de 40 m² ou moins a-t-il changé de classe en 2024 ?

Un petit logement consomme mécaniquement plus au mètre carré qu'un grand. Les déperditions d'un studio se répartissent sur une surface réduite, et l'eau chaude sanitaire, dont le besoin dépend davantage du nombre d'occupants que de la surface, pèse beaucoup plus lourd rapporté au mètre carré. À qualité de construction égale, un studio était donc systématiquement moins bien classé qu'un trois-pièces.

Depuis le 1er juillet 2024, les logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 mètres carrés disposent de seuils propres, définis mètre carré par mètre carré. La table compte trente-trois lignes, de 8 mètres carrés et moins jusqu'à 40, et les valeurs intermédiaires s'obtiennent par interpolation. À 40 mètres carrés, elle rejoint exactement le cas courant.

L'écart se creuse à mesure que la surface diminue. Le seuil de la classe A, fixé à 70 kilowattheures dans le cas général, passe à 88 pour un logement de 20 mètres carrés, et à 146 pour 8 mètres carrés et moins. Un studio qui consomme 85 kilowattheures par mètre carré et par an est donc en classe A, à émissions également sous le seuil de cette classe, quand le même chiffre relevé dans un appartement de 63 mètres carrés donne un B.

C'est ce qui explique nos deux appartements du même immeuble.

Faut-il refaire le diagnostic ? Non, et voici pourquoi

Un diagnostic réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 sur un logement de 40 mètres carrés ou moins porte une classe calculée avec les anciens seuils. Il reste valide, mais il peut sous-évaluer le logement, parfois d'une lettre entière.

Une attestation de nouvelle étiquette se télécharge gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, au titre des seuils de 2024, à partir du numéro du diagnostic. Pas de nouvelle visite, pas de nouveau diagnostiqueur, pas de frais. Peu de propriétaires le savent, et l'écart se compte en loyers. Un logement qui passe de G à F sort de l'interdiction de location applicable aux G depuis le 1er janvier 2025, jusqu'à ce que celle des F prenne effet au 1er janvier 2028.

Si vous avez un mandat sur un petit logement diagnostiqué avant l'été 2024, c'est la première chose à vérifier.

Quels seuils pour un bien situé au-dessus de 800 mètres ?

Le froid ne se corrige pas par des travaux. À isolation égale, un bien situé en montagne consomme davantage, et le texte en tient compte, mais partiellement.

Pour un bien situé au-dessus de 800 mètres d'altitude, en zone climatique H1b, H1c ou H2d, les seuils des classes E et F sont relevés. La borne E passe de 330 à 390 kilowattheures, celle de F de 420 à 500 ; côté émissions, elles passent de 70 à 80 et de 100 à 110.

Les bornes des classes A à D ne changent pas. C'est ce que la lecture du seul tableau ne montre pas, et qui fait écrire des approximations un peu partout. L'aménagement porte uniquement sur les deux classes qui déclenchent les interdictions de location, il ne redessine pas l'échelle.

Deux conditions, donc, et elles sont cumulatives : l'altitude et la zone climatique. Un bien à 900 mètres dans une zone qui n'est pas visée ne bénéficie d'aucun aménagement.

La réforme du 1er janvier 2026 change-t-elle les seuils ?

Elle ne touche pas aux seuils, contrairement à ce qu'on lit souvent. Ce qui change est le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire, passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Ce coefficient traduit l'énergie qu'il faut mobiliser pour livrer un kilowattheure au compteur.

En baissant ce coefficient, on baisse mécaniquement la consommation calculée de tous les logements chauffés à l'électricité, sans qu'un seul mur ait été isolé. Certains ont changé de classe. La table, elle, reste celle de 2024.

Un second texte est arrivé depuis, sans davantage toucher aux seuils. L'arrêté du 11 juin 2026, publié le 13 août, adapte le contenu du diagnostic à la directive européenne pour les DPE établis à partir du 1er janvier 2027. Il ajoute des informations sur le système énergétique du logement et crée une mention A0 pour les bâtiments à émissions nulles, posée sur une étiquette A ou B et non une huitième classe.

Quelle taille doit avoir l'étiquette dans une annonce ?

Le sujet revient souvent, et une idée fausse y circule encore, celle des 5 % de la surface du support. Cette exigence a existé. Elle imposait que l'étiquette occupe au moins 5 % de la surface de l'annonce, avec une taille minimale en pixels pour les annonces en ligne.

Aucune taille n'est imposée depuis le 1er juillet 2021. Le décret du 17 décembre 2020 a supprimé l'exigence antérieure de 5 % de la surface du support : le texte demande seulement que les classements soient mentionnés de façon lisible et en couleur.

En revanche, deux obligations pèsent bien sur le contenu de l'annonce. Depuis le 1er janvier 2022, elle doit porter le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, avec l'année de référence des prix. Et pour un logement dépassant 330 kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an, la mention de consommation énergétique excessive doit figurer dans une police au moins égale à celle du texte de l'annonce.

Le texte n'impose pas non plus de reproduire le modèle graphique publié par le ministère. Le faire reste la bonne façon de procéder, mais c'est un choix de qualité, pas une obligation.

Calculer la classe d'un logement

Nous avons mis en ligne un outil qui applique ces seuils, y compris les deux cas particuliers ci-dessus, et qui produit les deux étiquettes officielles : calculer la classe et générer l'étiquette. On y saisit la consommation, les émissions et la surface relevées sur le diagnostic, et le tableau des seuils appliqués s'affiche à côté du résultat.

Il ne réalise pas de diagnostic. La consommation et les émissions viennent d'un diagnostiqueur certifié, selon la méthode réglementaire. L'outil classe et il dessine, à partir de valeurs déjà calculées.

Seuils et règles d'affichage vérifiés le 25 août 2026 contre l'annexe 5 de l'arrêté du 31 mars 2021, dans sa rédaction issue de l'arrêté du 25 mars 2024, et contre l'analyse juridique n° 2020-24 de l'ANIL pour les obligations d'annonce. Le paysage réglementaire du diagnostic évolue vite : cette page est redatée à chaque vérification.