Combien de lignes d'un fichier public servent vraiment

La phrase qu'on entend en rendez-vous

Les données publiques sont ouvertes, gratuites, téléchargeables sans compte ni clé. Le raisonnement qui suit est toujours le même : puisqu'elles existent, il suffit de les afficher. Le devis devrait donc se limiter à une page et à un peu de mise en forme.

Nous avons voulu mesurer ce que cette phrase coûte, sur un cas réel et vérifiable. La question posée était celle d'un constructeur de maisons individuelles : à quel prix se vendent les terrains à bâtir, commune par commune, en Haute-Garonne ?

La base des demandes de valeurs foncières semble faite pour ça. L'administration fiscale y publie les ventes immobilières enregistrées, avec leur prix, leur surface et leur localisation. Trois fichiers annuels pour un département, un téléchargement sans compte ni clé, et 214 635 lignes en main.

Tous les chiffres qui suivent viennent d'un relevé de septembre 2026, sur les ventes de 2023 à 2025 en Haute-Garonne, et de la méthode arrêtée à cette date. La base est republiée deux fois par an et une méthode se révise, ces valeurs bougeront donc. Ce qui ne bougera pas, c'est l'écart entre ce qu'un fichier contient et ce à quoi il permet de répondre.

Le premier tri, celui auquel on s'attend

Une ligne de ce fichier ne correspond pas à une vente. Elle correspond à un lot ou à une parcelle. Une vente sur trois tient sur une seule ligne, la plupart en occupent deux, et quelques-unes montent très haut : la plus grosse du millésime 2024 s'étale sur 391 lignes. Après regroupement, les 214 635 lignes deviennent 81 891 ventes.

Sur ces 81 891 ventes, nous en cherchions une seule catégorie, les terrains nus constructibles. Quatre écrémages successifs.

Les deux dernières lignes méritent un mot. Une expropriation a un prix, mais il n'a pas été négocié entre un vendeur et un acheteur. Une cession à un euro a bien eu lieu, ce n'est pas une erreur de saisie, et elle ne dit rien du marché non plus. Garder ces ventes ferait baisser tous les prix affichés sans que personne comprenne pourquoi.

Un chiffre qu'il ne faut pas mal lire

À ce stade, la tentation est de résumer tout ça par un pourcentage, et de conclure que le fichier ne sert presque à rien. Ce serait faux, et injuste envers un jeu de données qui fait bien son travail.

La base recense toutes les ventes immobilières du pays. Nous en voulions une catégorie. Que la plupart des lignes portent du bâti découle mécaniquement de notre question : sur les 81 891 ventes du département, trois sur quatre concernent un bien construit. Une autre question aurait gardé une autre part. Quelqu'un qui étudie les appartements anciens aurait jeté nos 2 288 lignes sans y regarder.

La part utilisable n'appartient donc pas au fichier. Elle appartient au couple que forment le fichier et la question, et rien ne permet de la deviner avant de l'avoir comptée.

Ce comptage se fait au début d'un projet. Il arrive le plus souvent à la fin, quand l'outil est écrit.

Le second tri, celui qu'on ne voit pas venir

Nos 2 288 ventes existent. Elles sont réelles, géolocalisées, datées. On pourrait croire le travail terminé.

La Haute-Garonne compte 586 communes. Réparties sur trois ans et sur un département de cette taille, ces 2 288 ventes ne couvrent pas grand-chose. Elles se concentrent en outre sur quelques communes : les dix premières en rassemblent près d'un quart.

333 communes n'enregistrent aucune vente de terrain à bâtir sur trois ans. Aucune. Plus de la moitié du département.

179 en enregistrent moins de dix. Sur si peu de ventes, un prix médian se calcule quand même, mais il repose alors sur trois ou quatre transactions de part et d'autre, et une seule vente inhabituelle pèse lourd.

Restaient 74 communes avec assez de ventes pour calculer. Dix-neuf d'entre elles ont échoué à un dernier examen, celui de l'allure des prix.

Dix-huit ont des prix trop étalés. Sur ces dix-huit, le quart le plus cher se vend quatre fois le prix du quart le moins cher, et jusqu'à trente-sept fois dans un cas. Un prix médian calculé là-dessus ne représente plus rien.

La dernière a le défaut inverse. Sur ses vingt-cinq ventes, presque deux tiers se sont conclues au même prix au mètre carré exactement. Le fichier ne dit pas qui vend, il n'y a aucune colonne pour ça, mais un tarif unique répété de la sorte ressemble à un lotissement écoulé lot par lot plutôt qu'à un marché.

Il reste 55 communes sur 586.

Le cas le plus parlant est Toulouse. La ville compte 117 ventes de terrains à bâtir sur la période, largement de quoi calculer. Le quart le plus cher s'y vend pourtant trois fois le prix du quart le moins cher. L'explication la plus simple serait qu'un terrain de centre-ville destiné à un immeuble et une parcelle de lotissement en limite communale n'y appartiennent pas au même marché, mais le fichier ne permet pas de le vérifier : rien n'y distingue les deux. Les prix s'étalent tellement qu'aucune valeur unique ne les résume. Nous n'en publions pas.

Ce que ça change pour un projet

Si nous avions commencé par le développement, nous aurions livré une carte fonctionnelle, une recherche par commune, un graphique de distribution. Et l'outil aurait répondu « aucune donnée » sur neuf communes du département sur dix. Le client l'aurait découvert en le montrant à un prospect.

Le risque des projets sur données publiques est là, et il ne relève pas de la technique. Un outil bien construit sur une donnée absente reste un outil qui ne répond pas. Or un fichier téléchargé ne dit pas s'il contient une réponse, il faut le compter pour le savoir.

Ce qu'il y a à en tirer tient en une demande à formuler. Avant de commander l'outil, demandez le comptage : combien de lignes répondent à votre question, combien de vos clients, de vos communes ou de vos références sont couverts, et que se passe-t-il pour les autres. C'est un travail court, chiffrable à part, et il se conduit sur le fichier réel plutôt que sur sa documentation. S'il montre que la donnée suit, vous commandez en sachant ce que vous achetez. S'il montre l'inverse, il vient de vous épargner le développement entier.

Cette mesure produit d'ailleurs quelque chose. Savoir que 333 communes de Haute-Garonne n'ont vu passer aucune vente de terrain à bâtir en trois ans intéresse un constructeur autant qu'un élu, et personne ne le publiait. Le travail préparatoire a fabriqué du contenu.

Ce que nous en avons fait

Nous avons publié le comptage plutôt que de le garder. La page indique, pour chacune des 253 communes ayant au moins une vente, le nombre de ventes relevées et le prix médian quand il en existe un défendable. Ailleurs, elle affiche le nombre de ventes et la raison de son silence.

Un outil qui répond toujours quelque chose inspire confiance jusqu'au jour où l'on vérifie. Nous préférons l'inverse.

Voir la page : prix des terrains à bâtir en Haute-Garonne

Cette page est recalculée à chaque republication de la base, et sa méthode est susceptible d'être affinée. Ses chiffres peuvent donc différer de ceux de cet article, qui rend compte d'un relevé daté quand la page affiche l'état courant.

Questions fréquentes

Les données publiques sont-elles utilisables directement ?

Rarement telles quelles, et pas pour la raison qu'on croit. Le fichier est propre, documenté et gratuit. Ce qui manque, c'est la correspondance entre ce qu'il contient et la question précise que vous lui posez. Sur le cas décrit ici, 2 288 des 81 891 ventes du fichier répondaient à notre question. Une autre question en aurait gardé une autre part, et personne ne peut la deviner avant de l'avoir comptée.

Comment savoir si une donnée publique couvre mon besoin ?

En faisant compter le fichier avant de commander l'outil. Trois chiffres suffisent : combien de lignes répondent à votre question, combien de vos clients, de vos communes ou de vos références sont couverts, et que se passe-t-il pour les autres. Ce travail est court, il se chiffre à part, et il se conduit sur le fichier réel plutôt que sur sa documentation.

Que faire quand la donnée publique ne suffit pas ?

Trois voies, dans cet ordre. Réduire le périmètre à ce que la donnée couvre réellement, ce qui donne un outil plus petit mais honnête. Élargir la fenêtre ou le territoire, au prix d'une donnée moins fraîche ou moins locale. Ou publier le manque lui-même, qui est parfois l'information la plus utile : savoir que 333 communes d'un département n'ont vu passer aucune vente de terrain à bâtir en trois ans intéresse un constructeur autant qu'un élu.